Acheter un appartement loué : comment le reprendre ?
Achat d'un appartement loué : les clés pour réussir la reprise du bien. Découvrez les règles à suivre et les conseils d'experts pour éviter les pièges !
Acheter un appartement loué : comment le reprendre ?
L'acquisition d'un appartement loué peut offrir de nombreux avantages aux investisseurs immobiliers et permettre de bénéficier d'une réduction de prix.
Toutefois, il est essentiel de prendre en considération certaines précautions avant de s'engager, afin d'éviter les problèmes ultérieurs.
En tant qu'agence immobilière expérimentée à Boulogne-Billancourt, nous vous accompagnerons à travers les différentes étapes pour acquérir un appartement loué et le récupérer pour la vente ou pour y habiter.
Acquérir un appartement loué : ce qu'il faut vérifier avant de se lancer
Avant de se lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est important d'examiner plusieurs points clés pour s'assurer que l'investissement est rentable et que les relations avec les locataires seront durables.
Contrôler le versement des loyers
Le premier point à contrôler est le versement des loyers.
Il est essentiel de s'assurer avant de signer le compromis de vente que le locataire paie régulièrement ses loyers et que le bailleur n'a pas de problèmes financiers.
Vous pouvez demander à voir les quittances de loyer pour vous assurer que le locataire est à jour dans ses paiements.
Examiner la qualité du dossier du locataire
Il est également important d'examiner la qualité du dossier du locataire.Cela peut inclure une vérification :
- de son historique de paiement des loyers,
- de la robustesse de son profil financier en demandant ses fiches de paie pour s'assurer que le loyer ne dépasse pas 1/3 de ses revenus et que le locataire est en poste avec une période d'essai achevée
- de comparer son dossier initial à sa situation actuelle
Cela peut vous aider à estimer la fiabilité du locataire et à prévenir les problèmes futurs.
Il peut être avisé pour vous, lors des visites, de discuter avec un voisin ou avec la personne en charge de l’immeuble, en cas d’achat d’appartement. Cela vous permettra aussi d’obtenir l'opinion d’un tiers sur la fiabilité du locataire.
S'assurer de l'absence de litiges locatifs
Il est également crucial de s'assurer de l'absence de litiges locatifs entre le propriétaire et le locataire.
Si le locataire a engagé une action en justice contre le propriétaire, il est important de connaître les détails de ce conflit pour éviter les problèmes futurs, avant de vous porter acquéreur de ce bien.
Aussi, en ce qui concerne les litiges relatifs à la réalisation de travaux par le propriétaire actuel.
S'ils ont débuté, cela pourrait être à vous de prendre en charge leur achèvement.
Effectuer un état des lieux rigoureux
Avant de finaliser l'achat de l'appartement loué, il est important d'effectuer un état des lieux rigoureux.Cela comprend :
- une inspection des lieux approfondie pour déterminer l'état du bien,
- des installations électriques, sanitaires et des équipements.
- Ainsi que l'état des annexes (cave, parking etc)
- Et de la copropriété, le cas échéant
L'état des lieux doit vous permettre d'évaluer s'il est nécessaire d'entreprendre des travaux et si le prix du bien nécessite une négociation.
Il vous faudra récupérer un état des lieux d'entrée pour le comparer avec l'état actuel de l'appartement et ainsi apprécier les potentielles dégradations et déterminer qui en est responsable.
Contrôler le montant du loyer
Avant de se lancer dans l'achat d'un appartement loué, il est crucial de contrôler le montant du loyer.
En effet, le montant du loyer peut varier selon l'état du logement et les prestations proposées. Il est donc important de se renseigner sur le montant du loyer et de le comparer avec les prix du marché pour savoir si l'investissement en vaut la peine.
En outre, un loyer peut être augmenté, chaque année, à la date d'anniversaire du contrat.
Cette progression doit suivre l'indice de référence des loyers (IRL) établi par l'INSEE et doit être stipulé dans le contrat de location.
A titre d'exemple, le loyer a augmenté en 2023 de 3,60% en métropole (lorsque le bail le permet).
L'appartement en location est-il soumis à une convention ?
Il est également primordial de vérifier si l'appartement en location est soumis à une convention, telles que Borloo ou Cosse.
En effet, certaines conventions peuvent imposer des contraintes sur la location du logement et peuvent influer sur le montant du loyer. Il est donc important de bien saisir les termes de la convention pour savoir si l'investissement est judicieux.
La liste des éléments prohibés à demander au locataire
Il est défendu que le propriétaire exige d'un candidat locataire les documents suivants (listes non exhaustives) :
- l'extrait de casier judiciaire,
- une photographie ou un dossier médical
Le propriétaire qui requiert la transmission de pièces non listées s'expose à une amende de 3 000 €.
Acquisition d'un logement loué : comment le reprendre pour sa résidence principale ou pour vente ?
Si vous envisagez d'acheter un appartement loué pour en faire votre résidence principale, il est impératif de respecter certaines démarches.
Il existe trois cas de figure pour lesquels un propriétaire d'un bien immobilier peut donner congé au locataire :
- Pour la vente du logement
- Pour résider dans son bien
- Pour un motif légitime et sérieux (notamment en cas de faute du locataire)
Lorsque le bien est loué nu (sans meuble)
Cela signifie que le locataire a le droit d'occuper le logement pendant 3 ans.
Pendant de bail
Le propriétaire est libre de mettre son logement en vente à tout moment.
Le locataire n'est pas prioritaire à l’achat.
Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail continuera aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
Le nouveau propriétaire devra reconduire le bail pour une durée de 2 ans minimum.
Donc il ne sera pas libre de pouvoir l’habiter ou de le vendre à son tour avant la fin de ce délai spécifique.
A la fin du bail
Dans un délai d’au moins 6 mois avant la fin du bail de location, le propriétaire actuel devra prévenir le locataire de la vente de son bien par lettre accusé de réception, avec le motif de vente.
A réception du congé, le locataire a un droit de préemption sur l’appartement.
Ce droit cour pendant les 2 premiers mois de son préavis sur les 6 mois au total.
Le droit de préemption signifie que le locataire est prioritaire sur l’achat de l’appartement s’il le souhaite.
Sachez qu’un proche parent jusqu’au 3° degré peut se porter acquéreur, celui-ci serait prioritaire face au locataire.
Dans le cas où le locataire accepte, il doit en informer le propriétaire avec lettre recommandée avec accusé réception et indiquer s’il fera appel à un prêt immobilier.
Dans le cas où le locataire refuse, le propriétaire actuel pourra vendre son bien avec le locataire toujours en place.
A moins que le locataire décide de son propre gré de ce moment pour partir.
L’acquéreur devra reconduire le bail pour une durée de 2 ans minimum.
Il ne vous sera donc pas possible d’habiter le logement avant ces 2 ans, sauf si le locataire part de son propre gré.
Au moins 6 mois avant la date d’anniversaire des 2 ans du bail, vous devrez envoyer une lettre avec accusé de réception afin d’informer votre locataire que vous souhaitez reprendre le logement pour y vivre.
Lorsque le bien est loué meublé (LMNP, LMP)
Ce bail permet au locataire de louer le logement pendant 1 an.
En cours de bail
Le propriétaire peut mettre son logement en vente à tout moment.
Le locataire d'un logement meublé n'est pas prioritaire à l’achat.
Le locataire pourra rester dans les lieux et son bail continuera aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire bailleur.
A la fin du bail
Le propriétaire actuel devra prévenir le locataire de la vente de son bien par lettre accusé de réception, avec le motif de vente.
Dans un délai d’au moins 3 mois avant la fin du bail de location.
Egalement dans ce cas de figure, le locataire n’a aucune priorité sur l’achat de l’appartement.
En conclusion, l’achat d’un appartement en location meublé comprend moins de contrainte que celui d’un appartement loué nu, si votre but est de le récupérer pour l’habiter ou bien pour le vendre à votre tour.
Acheter un appartement loué : reprise pour vente
Si vous envisagez d'acheter un appartement loué dans l'optique de le revendre, il est crucial d'examiner attentivement le marché immobilier et de connaître les prix du marché pour ne pas faire d'erreur dans votre investissement.
Il est également primordial de respecter les délais de préavis et les conditions d'indemnité d'éviction pour ne pas rencontrer de problèmes avec le locataire.
6 mois en location nue avant la date d'anniversaire + préemption par le locataire,
3 mois en location meublée sans préemption par le locataire
Acheter un appartement loué vous offre la possibilité de négocier une ristourne
La ristourne « classique »
La ristourne classique est une diminution du prix d'achat de l'appartement qui en pratique peut aller de 10% à 15% du montant du logement.
Le montant dépendra de plusieurs facteurs tels que :
- la durée du bail restant : plus la possibilité de récupérer le logement est éloignée, plus il est possible de négocier le bien
- le montant du loyer
- l'ancienneté du locataire dans le bien
- la qualité du bien
- la situation géographique
La ristourne loi 1948
La ristourne loi 1948 est un type de ristourne plus spécifique qui est soumise par la loi de 1948.
Cette loi concerne :
- Les logements construits avant le 1er septembre 1948
- Dans une commune de plus de 10 000 habitants
- Dont les locataires sont en places à une date antérieure au 23 décembre 1986
Si le locataire et le bien cochent toutes les cases ci-dessus, alors il bénéficie de la protection de cette loi.
En d'autres termes, vous pouvez donner congé au locataire pour reprendre le bien uniquement si le locataire a moins de 70 ans et qu'il dispose de revenus supérieurs à 27 381 euros.
Mais vous devrez le reloger avec un logement équivalent.
Autant de raisons pour lesquelles ce type de bien permet au nouveau propriétaire de l'appartement de bénéficier d'une réduction sur le prix d'achat. Cette réduction est généralement de plus de 20% du prix d'achat.
Comment annuler un bail de 3 ans en tant que propriétaire ?
Quelle raison pour exiger le départ d'un locataire ?
Plusieurs motifs légitimes permettent au propriétaire d'exiger le départ d'un locataire en France.
Ces motifs englobent :
- l'expiration de la durée du bail,
- la cession de l'appartement,
- l'exigence de reprendre le bien pour y résider.
Cependant, le propriétaire ne peut pas obliger un locataire à partir sans raison valable et sans suivre les procédures légales.
Ces procédures ont été décrites précédemment.
Quand peut-on annuler un bail de 3 ans ?
Un bail de 3 ans peut être annulé à la fin de la période de bail.
Si le propriétaire désire annuler le bail avant la fin de cette période, il doit avoir un motif légitime et se conformer aux procédures légales, parmi celles indiquées ci-dessus.
Quels sont vos devoirs en tant que propriétaire lors de l'acquisition d'un appartement occupé ?
En devenant propriétaire d'un appartement déjà loué, vous endossez automatiquement le rôle de bailleur.
Cela implique que vous devez vous conformer aux obligations légales liées à cette fonction, telles que l'établissement d'un contrat de location valide et assurer au locataire un logement sûr et propre.
Vous êtes contraint de respecter les clauses du bail en vigueur et de ne pas apporter de modifications qui pourraient être préjudiciables aux locataires.
Il est également essentiel de gérer les réclamations et les demandes de réparation dans l'appartement en fonction des stipulations du bail.
En tant que propriétaire, vous devez aussi respecter les limites de loyer et les protections des locataires établies par la loi, comme les plafonds de loyer et les restrictions en matière de résiliation de bail.
Investir dans un logement occupé : un intérêt financier ?
Un retour sur investissement rapide
Un des points forts de l'acquisition d'un logement occupé est le retour sur investissement rapide.
En réalité, le loyer peut financer une partie ou l'ensemble des dépenses associées à l'achat du logement, ce qui peut aider à alléger les coûts pour le propriétaire.
Vous n'avez pas de période d'inoccupation durant laquelle vous devez consacrer du temps à planifier des visites et à dénicher le bon profil pour habiter votre logement.
Une rentabilité locative optimale
De surcroît, l'achat d'un logement occupé peut offrir une rentabilité locative plus performante.
Cela est dû au fait que ces biens sont généralement plus négociables.
Et également parce que le loyer est déjà établi et peut être adapté en fonction des évolutions du marché locatif.
Cela peut permettre de générer un revenu constant pour le propriétaire, ce qui peut être particulièrement attrayant pour les investisseurs en quête d'un placement pérenne.
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Pour en découvrir davantage sur les différents types d'achat immobilier, consultez l'article suivant sur ce qu'il faut savoir avant d'acquérir une résidence secondaire.
