Surface Carrez

Lorsque vous projetez l'acquisition ou la cession d'un bien immobilier en France, il est primordial de comprendre ce qu'est la loi Carrez. La loi Carrez sera essentielle pour fixer le prix de vente. Il est donc nécessaire de la mesurer avec précision. Je vais vous expliquer tout ce que vous devez connaître sur la loi Carrez, notamment comment la calculer et les sanctions en cas d'erreur.

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La loi Carrez est principalement dirigée par les articles 4-1 & 4-2 du décret 97-352 du 23 mai 1997 insérés au décret du 17 mars 1967 : Ces articles indiquent que la hauteur sous plafond minimale à respecter est de 1,80 mètres. Cette hauteur minimale doit être respectée dans toutes les pièces à vivre. Le logement doit avoir une superficie supérieure à 8 mètres carrés pour être considéré comme habitable.
La loi a été mise en place en 1997 pour protéger les acheteurs de biens immobiliers en leur fournissant une information exacte et transparente sur la surface habitable de la propriété qu'ils envisagent d'acheter. Cette mesure est appelée la surface Carrez.

Comment procéder au calcul de la loi Carrez ?

Afin de déterminer la surface Carrez d'une habitation, il suffit de mesurer la superficie de chaque pièce du bien immobilier concerné et d'additionner ces dimensions pour obtenir la superficie totale de la propriété. Les pièces incluses sont uniquement celles en dur, avec une hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80m.

Cependant, certaines zones ne sont pas prises en compte dans ce calcul, telles que les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres.

Les surfaces annexes sont exclues du calcul : terrasses, jardin, balcon, box, parking, cave. En revanche, les sous-sol, véranda, loggia, combles et grenier seront inclus dans le calcul du m2 Carrez si la hauteur sous plafond dépasse 1,80m.

Il est important de souligner que les propriétaires doivent solliciter un diagnostiqueur immobilier professionnel pour effectuer cette mesure, afin d'assurer la précision de celle-ci.

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La loi Carrez est exigée pour toutes les propriétés en copropriété, telles que les appartements et les maisons situées dans des résidences. Les maisons individuelles, les caves et les parkings sont exclus.
Les propriétaires doivent fournir la mesure de la superficie Carrez lors de la transaction d'un bien immobilier en copropriété.
Cette mesure doit être mentionnée dans l'avant-contrat de vente ou l'acte de vente. Et également lors d’une vente en viager ou dans un contrat de location-vente ou location-accession.

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Lorsque l'on parle de la superficie loi Carrez pour un logement en copropriété, il est important de comprendre que cela ne concerne que la surface privée du logement. Cela inclut toutes les pièces fermées (chambres, salles de bain, cuisine, etc.) ainsi que les parties de pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre. En revanche, les parties communes, comme les escaliers, les halls d'entrée ou les couloirs, ne sont pas incluses dans la surface loi Carrez.

H2 L'interprétation "Loi Carrez" de la zone habitable
La zone habitable d'un bien immobilier est caractérisée comme la surface de plancher bâtie, après soustraction des surfaces utilisées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Elle englobe également la surface des pièces principales (salon, chambres, etc.) ainsi que la surface des pièces complémentaires (cuisine, salle de bain, etc.) tant que leur hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 mètre.

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En cas de faute ou de conflit concernant la surface loi Carrez d'un logement, l'acquéreur peut solliciter l'annulation de la vente ou une diminution du prix de vente en fonction de la différence entre la surface réelle et la surface stipulée dans l'acte de vente.

Par ailleurs, le vendeur peut être soumis à une amende pouvant monter jusqu'à 1 500 €.

L'acquéreur a un an à partir de l'acte authentique pour réaliser un nouveau diagnostic. Si la surface du bien diffère de plus de 5%, il peut intenter une action en dommages et intérêts contre le vendeur.

Et un remboursement partiel lié à la surface manquante. Le vendeur pourra, quant à lui, se retourner contre le diagnostiqueur qu'il a engagé, celui-ci étant couvert par son assurance professionnelle.

Autrement dit, si le nouvel acheteur procède à un nouveau diagnostic après l'acte authentique et que le diagnostic mentionne une différence de mesurage inférieure à 5%, l'acquéreur n'a aucune possibilité de recours.
Dans le cas où la mention de la superficie est omise sur les actes de vente, l'acheteur peut exiger l'invalidation de la vente.

Qui peut réaliser un diagnostic conformément à la loi Carrez ?

Le diagnostic loi Carrez doit être effectué par un professionnel qualifié, en général un géomètre expert, qui doit disposer d'une assurance pour cette activité en cas de litige. Il est primordial de faire appel à un professionnel sérieux et chevronné pour éviter les erreurs de calcul ou les litiges ultérieurs.
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Le diagnostic remis comprend :
• Le résultat des mesures totales
• Le détail des surfaces mesurées pièce par pièce
• Un plan simplifié du logement en 2D
• La surface Carrez et la surface au sol des annexes
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Théoriquement, un particulier peut réaliser lui-même le diagnostic loi Carrez. Toutefois, en considérant les litiges potentiels, nous déconseillons vivement cette démarche.

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Quel est le coût d'un diagnostic de surface selon la loi Carrez ?

Le prix d'un diagnostic loi Carrez dépend de plusieurs critères, notamment la dimension et la complexité du logement à mesurer, ainsi que la zone géographique dans laquelle il se trouve.

En moyenne, le coût d'un diagnostic de ce type se situe entre 100 et 200 €.

Combien de temps dure la validité du diagnostic ?

Le diagnostic loi Carrez reste valide indéfiniment tant que la disposition du logement ne change pas.

Toutefois, si des travaux sont effectués dans le logement et qu'ils influencent la superficie, un nouveau diagnostic Carrez devra être réalisé avant la vente.

Quelle est la différence entre surface habitable et surface loi Carrez ?

La surface loi Carrez représente la surface privative du logement, c'est-à-dire la surface des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.

Elle ne prend pas en compte les surfaces des combles, des caves, des garages, des parkings ou des terrasses.

La surface habitable, en revanche, est plus restrictive car elle exclut également les combles aménageables, les sous-sols, les remises, les garages, les terrasses, les loggias, les balcons, les vérandas et les locaux communs.

Quelles sont les distinctions entre la surface privative et la surface habitable ?

La loi Carrez représente la surface privative et est calculée lors d'une vente.

Alors que la loi Boutin encadre la surface habitable, une réglementation régissant la location de biens immobiliers. La loi Boutin est plus exigeante dans son calcul.

Ce tableau récapitule les éléments pris en compte par chaque calcul :

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Quand effectuer le diagnostic de surface Carrez ?

Le diagnostic de surface Carrez doit être réalisé lors de la mise en vente d'un bien en copropriété, appartement ou maison (en dehors des maisons individuelles).

Retenez que vous pouvez conserver le diagnostic Carrez antérieur si vous n'avez pas réalisé de travaux modifiant son calcul.

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